قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌گوید در هر قرارداد اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح شود و با تأیید طرفین و دو شاهد مورد اطمینان، کد رهگیری گرفته شود. اما ویلا بندهای اضافهای لازم دارد که قانون درباره‌شان ساکت است.
قرارداد اجارهی ویلا دو لایه دارد: آنچه قانون می‌خواهد و آنچه شما برای جلوگیری از دعوا لازم دارید.
لایه‌ی اول کوتاه و مشخص است. لایه‌ی دوم همان جایی است که بیشتر اختلاف‌های اجارهی ویلا در آن اتفاق می‌افتد — و معمولاً در قراردادهای آماده نوشته نشده.
پاسخ کوتاه
طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶)، باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح شود
قرارداد باید در سامانه ثبت و کد رهگیری گرفته شود، با تأیید طرفین و دو شاهد مورد اطمینان
طبق ماده ۳، تخلیه پس از انقضای مدت: سند رسمی از طریق دوایر اجرا، سند عادی با دستور مقام قضایی
طبق ماده ۴، موجر موظف به بازگرداندن ودیعه است، مگر مدعی خسارت باشد و همزمان گواهی تقدیم دادخواست بدهد
برای ویلا، بندهای اضافه لازم است که قانون درباره‌شان ساکت است
امضا آخرین کار است، نه اولین؛ پیش از آن باید هر بند خوانده شده باشد. عکس نمونه؛ فایل ویلابید نیست.
آنچه قانون می‌خواهد
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ چارچوب اصلی است. چهار ماده‌ی اولش بیشترین کاربرد عملی را دارند:
ماده
موضوع
ماده ۱
شمول قانون بر اماکن اجاره‌شده، تابع قانون مدنی و این قانون
ماده ۲
تصریح مدت، مبلغ اجاره و قرضالحسنه؛ ثبت در سامانه و اخذ کد رهگیری با تأیید طرفین و دو شاهد
ماده ۳
تخلیه پس از انقضای مدت: سند رسمی از طریق دوایر اجرا، سند عادی با دستور مقام قضایی
ماده ۴
بازگرداندن ودیعه یا قرضالحسنه، مگر ادعای خسارت یا بدهی همراه با گواهی تقدیم دادخواست
چارچوب قانونی مشترک همه‌ی قراردادهای اجاره است، نه فقط ویلا
نکته‌ی ماده ۴ را دست‌کم نگیرید: موجر نمی‌تواند صرفاً با ادعای خسارت، ودیعه را نگه دارد؛ باید همزمان گواهی تقدیم دادخواست را ارائه کند.
کد رهگیری؛ قدمی که حذف می‌شود
قرارداد بدون کد رهگیری، اعتبار کمتری دارد و در صورت اختلاف، اثبات ماجرا سخت‌تر می‌شود. این مرحله هزینه‌ی چندانی ندارد و با مراجعه به دفاتر مجاز انجام می‌شود.
جزئیات سازوکار کد رهگیری را در قولنامه و کد رهگیری آورده‌ایم — همان منطق برای اجاره هم برقرار است.
لحظه‌ی تحویل؛ همین‌جاست که صورتجلسهی اثاثیه و عدد کنتورها به کار می‌آید. عکس نمونه؛ فایل ویلابید نیست.
بندهایی که ویلا لازم دارد
قانون درباره‌ی این‌ها ساکت است، اما نبودشان منبع اصلی اختلاف در اجارهی ویلاست:
صورتجلسهی تحویل: فهرست اثاثیه و تجهیزات با وضعیت هرکدام، و ترجیحاً عکس ضمیمه
کنتورها: عدد کنتور برق، آب و گاز در زمان تحویل و تکلیف قبوض
تعداد نفرات مجاز و تکلیف مهمان
تکلیف محوطه و باغ: آبیاری، چمن‌زنی، هرس بر عهده‌ی کیست
استخر: نگهداری، شست‌وشو و مسئولیت ایمنی — ویلای استخردار
تعمیرات: کدام تعمیر با موجر و کدام با مستأجر
سقف تعمیر اضطراری که مستأجر میتواند بدون هماهنگی انجام دهد
اگر هدفتان اجارهی روزانه است، پیش از هر قراردادی سراغ مجوز بروید
ودیعه و خسارت
برای ویلا، ودیعه معمولاً تنها تضمین عملی شماست. چند نکته:
مبلغ ودیعه را در قرارداد صریح بنویسید و رسید بدهید
صورتجلسهی تحویل مبنای ارزیابی خسارت در پایان است؛ بدون آن، ادعای خسارت اثبات‌پذیر نیست
عکس بگیرید در روز تحویل و روز تخلیه
تکلیف فرسودگی عادی را از خسارت جدا کنید؛ رنگ‌پریدگی یا ساییدگی طبیعی خسارت نیست
به یاد داشته باشید که طبق ماده ۴، نگهداشتن ودیعه بدون طی مسیر قانونی مجاز نیست
اگر مستأجر تخلیه نکرد
طبق ماده ۳، پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه برای قرارداد با سند رسمی از طریق دوایر اجرای ثبت و برای قرارداد عادی با دستور مقام قضایی انجام می‌شود.
برای اینکه این مسیر هموار باشد:
قرارداد باید مدت مشخص و تاریخ پایان روشن داشته باشد
امضای دو شاهد مورد اطمینان طرفین را بگیرید
کد رهگیری را فراموش نکنید
اصل قرارداد و رسیدها را نگه دارید
قراردادهای شفاهی یا ناقص، همین مسیر ساده را پیچیده و طولانی می‌کنند.
اشتباه‌های رایج موجران ویلا
قرارداد شفاهی با آشنا — رایج‌ترین و پرهزینه‌ترین
ننوشتن صورتجلسهی اثاثیه
مبهم گذاشتن تکلیف قبوض و شارژ
نگرفتن کد رهگیری
تعیین‌نکردن تعداد نفرات مجاز
اجارهی روزانه بدون مجوز
نداشتن عکس از وضعیت اولیه
دو سناریوی رایج و بندی که جلویشان را می‌گیرد
مستأجر می‌گوید این خرابی از قبل بوده. بدون صورت‌جلسه و عکس روز تحویل، اثبات این ادعا یا ردش تقریباً ناممکن است. یک فهرست یک‌صفحه‌ای با چند عکس، کل این بحث را از ابتدا حذف میکند.
قبوض دوره‌ی اجاره پرداخت نشده و موعد تخلیه رسیده. اگر عدد کنتورها در قرارداد ثبت شده باشد، تسویه ساده است؛ اگر نه، معمولاً به کسر از ودیعه و اختلاف ختم می‌شود.
هر دو سناریو با یک بند کوتاه در قرارداد قابل پیشگیری‌اند — و هر دو بدون آن بند، ماه‌ها طول می‌کشند.
طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، باید مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح شود و قرارداد در سامانه‌ی ثبت، با تأیید موجر و مستأجر و دو نفر شاهد مورد اطمینان، ثبت و کد رهگیری دریافت شود.
اگر مستأجر در پایان مدت تخلیه نکرد چه می‌شود؟
طبق ماده ۳ همان قانون، تخلیه پس از انقضای مدت اجاره برای قرارداد با سند رسمی از طریق دوایر اجرا و برای قرارداد عادی با دستور مقام قضایی انجام می‌شود. داشتن مدت مشخص، امضای دو شاهد و کد رهگیری، این مسیر را ساده‌تر میکند.
آیا موجر میتواند ودیعه را بابت خسارت نگه دارد؟
طبق ماده ۴، موجر موظف به بازگرداندن ودیعه یا قرضالحسنه است، مگر اینکه مدعی خسارت یا بدهی باشد و همزمان گواهی تقدیم دادخواست را ارائه کند. نگهداشتن ودیعه صرفاً با ادعا و بدون طی مسیر قانونی مجاز نیست.
قرارداد اجارهی ویلا چه بندهای اضافهای لازم دارد؟
صورتجلسهی تحویل اثاثیه با عکس، عدد کنتورها و تکلیف قبوض، تعداد نفرات مجاز، تکلیف محوطه و باغ، نگهداری و ایمنی استخر، تفکیک تعمیرات موجر و مستأجر، مقررات و شارژ شهرک، حیوان خانگی، حق واگذاری به غیر، و شرایط دسترسی موجر برای بازدید.
کد رهگیری چقدر مهم است؟
قرارداد بدون کد رهگیری اعتبار کمتری دارد و در صورت اختلاف، اثبات ماجرا سخت‌تر می‌شود. گرفتن آن هزینه‌ی چندانی ندارد و با مراجعه به دفاتر مجاز انجام می‌شود.
برای اجارهی روزانه هم همین قرارداد کافی است؟
نه. اجارهی روزانه به مسافر بیشتر شبیه ارائهی خدمات اقامتی است و پیش از هر قراردادی نیاز به مجوز دارد. سازوکار سپردهی خسارت، استهلاک و نوع اختلافها هم با اجارهی بلندمدت فرق میکند.
پرسش و پاسخ
درباره‌ی این موضوع سؤالی دارید؟
سؤالتان را بنویسید تا مقاله‌های مرتبط سایت را برایتان پیدا کنیم؛ برای شرایط خاص ملک شما هم کارشناس ویلابید پاسخ می‌دهد.
این پاسخ عمومی و آموزشی است، نه مشاوره‌ی حقوقی یا مالی قطعی. برای تصمیم نهایی با کارشناس ویلابید هماهنگ کنید.
